En nuestros días, ciertos inversores están al tanto de los beneficios que puede conllevar la reforma de pisos antiguos en Gipuzkoa. Estos, por lo habitual, tienen un precio de mercado considerablemente bajo, debido precisamente a que necesitan algún tipo de reparación para tener buenas condiciones de habitabilidad o cumplir con la legislación vigente. No obstante, una vez que se realiza la reforma del piso, se revaloriza considerablemente. De este modo, el piso puede venderse por un precio superior al que fue comprado. Para calcular el beneficio bastaría con restarle a la diferencia de precios el coste de las reformas y de todos los trámites relativos al registro de la propiedad y a la propia compra. Comprar un piso antiguo en Donostia para luego reformar los es también una posible solución para quienes quieren conseguir una vivienda a un coste más asequible. De hecho, nuestras ciudades y pueblos guipuzcoanos están llenos de pisos a reformar que no han sido convenientemente rehabilitados. En muchos casos, esto se debe a que, una vez que son heredados, los nuevos propietarios no quieren o no pueden sufragar los costes del proceso. En cualquier caso, no todos los compradores o inversores se plantean adquirir este tipo de pisos por la sencilla razón de que desconocen lo que implicaría reformar esos pisos. Para despejar todas tus dudas al respecto, a continuación te damos la información que necesitas.

En qué consisten las reformas de pisos antiguos

Las reformas pueden ser de varios tipos. Las hay estructurales, integrales y menores. Las primeras son aquellas que afectan a la estructura del edificio y a su propia sostenibilidad. Es decir, en caso de no llevarse a cabo, el edificio corre el peligro de sufrir desplomes, hundimientos o incluso un derrumbe. Son las que se llevan a cabo, por ejemplo, después de un fuerte terremoto. Estás valoraciones siempre deben ser realizadas por un técnico especializado. Las reformas integrales consisten en restaurar por completo el interior de una vivienda o recinto. En muchos casos, reformar pisos implica añadir nuevas estancias o la repartición de las originales. Por el contrario, una obra menor sería una reforma parcial, por ejemplo de la cocina, los baños o la terraza. Por lo general, las rehabilitaciones de pisos antiguos que realizamos en San Sebastián, son reformas integrales. De ahí que su realización, aunque a la larga pueda conllevar un amplio beneficio, requiera de un desembolso elevado. Asimismo, también supone emprender un proceso de trabajo largo y laborioso que debe ser llevado a cabo por profesionales.

¿Cómo se procede a reformar pisos antiguos?

Reformar pisos requiere conocer las intenciones actuales y futuras del propietario y de las características del piso. En primer lugar, debes tener claro cuál es el objetivo de la obra o reforma: ¿vivir en él, alquilarlo o revenderlo? Cada uno de estos objetivos requiere un tipo de reparaciones y unos obras específicas. Para revenderlo, por ejemplo, no sería necesario que quedara en condiciones plenas de habitabilidad. Por otra parte, es muy importante fijarse en si el piso, debido a su antigüedad, posee algún elemento arquitectónico o material de valor como, por ejemplo, un tramo de baldosas de gran calidad bien conservadas, molduras, arcos, etcétera. En ese caso, preservarlos e integrarlos en la reforma del piso es una buena opción. A partir de aquí, el propietario debe hacer la selección de materiales con los que se llevará a cabo la reconstrucción y asegurarse de que todos ellos casan estéticamente entre sí. Por ejemplo, si se preservaran las baldosas antiguas, podría dársele a esa misma estancia un toque cálido y a la vez rústico empleando revestimientos o vigas de madera. Por último, el propietario tiene que calcular hasta qué punto desea revalorizar el piso. Al margen de optar por materiales de más o menos calidad, tiene la opción de modernizarlo haciendo que sea, por ejemplo, eficiente a nivel energético. Esto supone introducir añadidos muy distintos: desde el uso de materiales aislantes para revestir las paredes hasta el uso de reguladores de flujo en los cabezales de las duchas y de los gritos. Lo más actual sería dotar al piso con ventajas domóticas o incluso certificación Passivhaus. Puede ser que la obra a realizar conlleve derribar muros y paredes para alterar la distribución original de estancias. En ese caso, antes de comprar el piso, el futuro propietario tiene que estar seguro de que legalmente puede hacerlo. Hay edificios catalogados como Bien de Interés Cultural en los cuales apenas está permitida la realización de modificaciones u obras.

Presupuesto medio para reformar casas y calcular su posible beneficio

Como ya habrás imaginado, no se puede estipular un precio medio para reformar casas o pisos. Todo depende de las características de cada una y de los intereses del propietario. Pero es posible asignarles un precio aproximado a los procesos que, de un modo u otro, acaban teniendo lugar en las reformas integrales. Deberás tener en cuenta desde los trabajos previos que consisten en proteger las zonas comunes exteriores a la vivienda para disponerse a transportar materiales sin causar daños mayores, hasta la licencia de obras, que en caso de no necesitar derribar muros para la reforma de tu piso será más barata. Luego tienes el proceso de demolición, donde despojar a tu piso de todas las instalaciones que hayan quedado obsoletas. Los trabajos de albañilería y los revestimientos de las diferentes estancias que dependerán de la calidad de los materiales que vayan a emplearse. La instalación eléctrica, la fontanería, la carpintería exterior, interior, pintura y decoración o el nuevo mobiliario, serán factores que deberás tener en cuenta para calcular el presupuesto de la reforma total de tu piso antiguo. Como ves, la reforma puede conllevar muchos procesos costosos. Ahora bien, si comparas el montante total de estas obras con el precio por el que podrías comprar o llegar a revender el piso, no asustan tanto. Ponte en contacto con nosotros si quieres obtener más información para realizar la reforma de tu piso antiguo.

¿Cuál es el papel del arquitecto reformar o rehabilitar una casa?

Muchas personas no tienen claro si necesitan un arquitecto para la reforma de su casa. Aunque desde el punto de vista legal no es obligatorio en el caso de pequeñas obras, sí que es muy aconsejable contar con los servicios de este profesional para conseguir el acabado óptimo y la máxima durabilidad de la rehabilitación de la casa.

La figura del arquitecto es indispensable para conseguir las licencias de obras, exigidas por las normativas municipales,para todas aquellas obras que supongan una modificación importante de la estructura o distribución del inmueble, así como en una reforma integral de la vivienda. Además, un arquitecto tiene capacidad para guiar al cliente en todo lo relacionado con las subvenciones o ayudas por ejecución de la obra, así como en la preparación de los documentos que sean necesarios para que la rehabilitación esté dentro de la legalidad y, sobre todo, para que el proyecto se lleve a cabo con total seguridad para el cliente y para sus vecinos.

Y, por cierto, a diferencia de lo que muchas personas puedan pensar, contratar los servicios de un arquitecto suele abaratar los costes de la reforma u obra en general, ya que por su conocimiento del mercado de la construcción puede aconsejar eficazmente al cliente en lo relativo a la elección de materiales, calidades o precios.

Consejos para aprovechar el espacio de tu hogar

Organiza eficazmente la cocina. Esta es sin duda una de las estancias principales del hogar, y por lo general un espacio de trabajo diario. Por tanto, debe aunar funcionalidad, elementos para almacenar alimentos y utensilios, y un cuidado diseño de la distribución. En las reformas integrales, siempre llega el momento de hacernos la eterna cuestión, ¿cocina abierta al salón-comedor o cerrada? Aquí no hay respuestas correctas, todo depende de los gustos y hábitos de los habitantes de la casa.

Diferencia las estancias más sociales de las privadas. Divide tu hogar según el uso de las habitaciones. El comedor, la cocina y alguno de los baños suelen ubicarse cerca de la entrada y a ser posible en la zona con más luz natural, ya que son áreas de uso social y más diurno. Por su parte, los dormitorios y baños secundarios pueden estar ubicados más alejados de la puerta principal y orientados en zonas más resguardadas del sol.

Prepara tu hogar para los niños. La llegada de los hijos es uno de los acontecimientos clave en toda familia, y exige una revisión a fondo de la distribución y elementos de toda la vivienda. El bebé necesitará una habitación cómoda, segura y diseñada para facilitar sus primeros años. Además, se empieza a pasar más tiempo en casa, por lo que contar con un hogar organizado y funcional se hace más importante que nunca.

Potencia los puntos fuertes de la vivienda. Todas las casas tienen algo especial que las diferencia: una bonita terraza, una vista despejada, vigas de madera vista… En el momento de abordar una reforma hay que hacer una redistribución de espacios equilibrada que potencie los puntos fuertes y compense los débiles.

Aprovecha hasta el último rincón. Una reforma de calidad te ayudará a aprovechar cada metro cuadrado de la vivienda. Esto se puede lograr por ejemplo cambiando las clásicas puertas abatibles por correderas, que además permiten crear más fácilmente espacios versátiles. Equipa también tu casa con suficientes sistemas de almacenaje para tenerlo todo bien organizado, el desorden reduce visualmente el espacio.

A la hora de abordar una reforma integral que suponga una nueva distribución de espacios, incluso eliminación de tabiques, tenemos que habernos informado previamente de cuáles son los elementos fijos de la vivienda que no se pueden tocar: muros de carga, pilares, bajantes, conductos de ventilación, etc. Son componentes de la estructura y funcionales del edificio que hay que respetar al máximo para no poner en riesgo su estabilidad.

Llevar a cabo una transformación de tu vivienda no es una tarea fácil, te recomendamos recurrir siempre a empresas y profesionales experimentados en reformas integrales en Donostia. ¿Dudas? Consultános sin compromiso, en Gurtek te ayudaremos a crear el proyecto de redistribución e interiorismo más adecuado para aprovechar al máximo el espacio disponible y crear un hogar más eficiente. Estamos en San Sebastián, en el barrio de Intxaurrondo.

Cumplir con la Ley para reformas de casas

Veamos qué dice la legislación estatal a este respecto. En la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (cuya última revisión se realizó en 2015) se establece la obligatoriedad de contar con un proyecto elaborado por un arquitecto en tres casos:

1. Las obras de nueva construcción.
2. Todas las obras o reformas de un edificio ya existente, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, es decir que produzcan una variación importante tanto de su estructura como del uso del edificio.
3. Las obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas.

En el caso de reformas de casas, hay que ver si se van a hacer cambios de tipo estructural, como, por ejemplo, crear dos habitaciones donde antes había una, o hacer una estancia más grande suprimiendo un tabique, o sustituir un aseo por una habitación… Es decir, si se van a añadir o eliminar tabiques es imprescindible contar con un buen asesoramiento por parte de un arquitecto porque si no, se puede poner el peligro la integridad del edificio y, por ende, la seguridad de todos los vecinos que habitan en él. La eliminación de muros de carga, muros de contención, tabiques o vigas maestras pueden dañar de manera irreversible una construcción.

Por otra parte, la ley 38/1999  anteriormente mencionada también exige un arquitecto en los casos en que la rehabilitación se lleve a cabo en ciertos edificios: “en la construcción o rehabilitación de edificios de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el proyectista ha de ser un arquitecto. Asimismo, será necesario un arquitecto encargado de la dirección de la obra y un arquitecto técnico encargado de la dirección de la ejecución de la obra”.

En este sentido, y ya en nuestra ciudad, el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián es muy específico a este respecto ya que, para cumplir su normativa, los trabajos denominados “de obra mayor” deben tener informes técnicos y/o jurídicos elaborados, según el tipo de intervención a realizar, por arquitectos.

Ventajas de un arquitecto en la rehabilitación de una casa

Además de cumplir con la legislación vigente, contratar los servicios de un arquitecto tiene otras muchas ventajas en el momento de acometer una reforma o rehabilitación de nuestra vivienda:

• Un arquitecto nos ayuda a sacar el mejor rendimiento a cada hueco de nuestra vivienda. Él es el profesional que verá todas las posibilidades que nuestro hogar puede ofrecernos.
• Ofrece un asesoramiento cualificado en todo lo relativo a los materiales, así como en el tipo de iluminación o de ventilación.
• Como ya hemos comentado, el arquitecto puede abaratar, incluso hasta un 20% según el proyecto, los costes de la obra, gracias a sus conocimientos sobre el sector.
• Nos ofrece, además, la garantía de que la rehabilitación o reforma que estamos llevando a cabo es de calidad y cumple con todos los requisitos de seguridad y legalidad, lo que alargará la vida útil de la intervención.

Desde Gurtek queremos recalcar la importancia de contar con un arquitecto a la hora de acometer trabajos de rehabilitaciones o reformas de casas, donde es necesario un proyecto y dirección de obra avalado por este profesional. Si tienes dudas sobre si tu proyecto lo requiere, consúltanos y te asesoraremos.